凤凰房产11月22日讯 在资产配置荒的背景下，开发商口中的房子不仅是宜居之所，更是升值空间大的资产配置投资品。而这些房子真的就如开发商宣传的那样升值空间大或者是极具投资潜力？2016年，哪些项目的二手房价涨幅较大？影响二手房房价涨幅的因素又有哪些？
就此，凤凰房产成都站随机统计了100个二手房项目样本，分析发现关于二手房物业升值，除市场环境外，从项目本身来说还跟区域、开发品牌以及物业管理等因素是密切相关的。
95%的样本都涨了
蓝光、中海等项目涨幅靠前
从统计的100个样本来看，相比2015年12月，2016年11月有95%的样本二手房价上涨，仅有5%的样本二手房价呈下滑状态。
（注：以上数据来源安居客，截至11月9日）
20个样本二手房价涨幅超40%，其中蓝光·空港国际城二手房价涨幅最大，达77.89%，其次为中海城南华府，涨幅为76.78%，成为本次统计样本中二手房价上涨最快的项目。中海九号公馆、建发天府鹭洲、名著司南、南城都汇五期、华润凤凰城三期、中海城南1号等二手房价涨幅位列其后，但涨幅都在50%以上。
（注：以上数据来源安居客，截至11月9日，单位：元/㎡）
不仅如此，位居二手房价涨幅前20榜单中，有14个项目二手房价涨幅超过板块二手房均价涨幅。其中，蓝光·空港国际城与其所在的航空港板块的涨幅之差最大，为69.90%，其次是中海城南华府、中海九号公馆、名著司南、佳兆业君汇上品、南城都汇五期，与其所在金融城、南延线、华阳、神仙树板块涨幅差值在30%以上。
而同处于大源板块，仅有建发天府鹭洲的房价涨幅高出区域涨幅，其差值为6.59%，华润凤凰城三期、中海兰庭、天府豪庭、旭和蓝花楹四大项目，项目本身涨幅则低于板块涨幅。
（注：以上数据来源安居客，截至11月9日）
房子保值，是否迹象可寻？
二手房价的大幅上涨，在中睿营销总经理何良栩看来，其主要因素是受大环境影响：“一手房市场都在看涨，二手房市场相应的房东也在上调挂牌价格。”
那么除开市场环境这种所有项目都能享受的同等条件，以及产品形态造成的差异外（在一个刚需板块的豪宅产品，自然单价比板块均价高很多），哪些条件还能影响二手房业务升值？中成房业认为，关于二手房物业升值，从项目本身来说，还跟区域、开发品牌以及物业管理等因素是密切相关的。
区域：影响二手房价的重点
从房价涨幅的前20样本中不难看出，二手房价涨幅最快的项目多在城南，城西和城东仅有少量项目，城北则没有一个楼盘上榜。
接受凤凰房产成都站采访的业内人士也都认为项目所处区域和二手房价涨幅有着密切的关系。“区域热点是影响二手房房价的重点。”金策行地产营销有限公司副总经理李庚表示，“若二手房质量一样，成都一环肯定比其他区域二手房价格高。”
西南财经大学经济学院副教授刘璐也认为热门的区域，单个项目出现比板块均价高不少的情况就更容易出现。比如在本次统计的样本中，“金融城”板块就是很好的例子，而红光和双流城区这样的相对不那么热的区域，单个楼盘和板块均价的差异就相对较小。
配套：配套优势明显的区域二手房价相对高一些
周边配套完善度则是二手房保值和增值的另外一个重要条件。
“周边的成熟度和配套的提升，是二手房保值和增值的重要条件。”何良栩看来，随着城市成熟度的逐渐完善，二手房价格有一个自然的增幅，是正常的递增。何良栩以新双楠某某项目为例，随着区域内商业配套的跟进和地铁的开通，二手房价也开始上涨。
事实上，不仅地铁和商业等配套二手房房价，“银行、学区、公园、景观配套优势明显的区域，二手房房价也会高出一些。”李庚表示。
品牌：提升项目溢价
在地段优势和配套条件等同的情况下，购房者更多看中的则是品牌。在何良栩看来，品牌房企二手房保值和增值能力更强，单价可能比同区域的项目贵上1千到1千五元都是正常。
以中海项目为例，就以上样本数据而言，中海多个项目二手房价涨幅靠前，中海城南华府、中海九号公馆、中海城南1号三大项目不仅自身房价涨幅高，并且高于所在的金融城板块的房价涨幅以及二手房均价。在样本二手房价与板块二手房均价差距较大的项目不乏建发、龙湖、万科等知名房企。
不过李庚则认为，品牌只能提供一部分溢价，不可能造成价格大的波动，万科中海等品牌二手房价格比普通开发商的价格高一点是可以理解的，但不是二手房的主要因素。
总结：
中成房业：二手房升值，这个从项目本身来说，主要跟项目区域，开发品牌，物业管理有关系，然后跟随市场行情波动，只是传导到二手房有一点时间差。
何良栩：如果一个品牌开发商，又在成熟发展区域之上，拥有良好的配套，这种项目的抗击形式最强的，保值能力更强。
样本筛选说明：
样本来源：从安居客网站随机挑选100个房龄在五年以内的二手住宅项目；
价格统计时间：2016年11月9日；
房价涨幅计算公式：2016年11月相比2015年12月二手房价涨幅。
免责声明：样本数据不代表成都整体市场数据，且受多方因素影响，样本统计数据或与实际成交数据有出入。文中样本数据、业内分析意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。