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写字楼背后的城市机遇: 全国第6给成都带来什么?

发布日期:2020-01-08 浏览量:48

6日上午,仲量联行发布《2019年成都商业地产市场全年回顾》。其中首先列举了成都在过去一年的一些经济数据的表现。

比如,2019年,成都经济增速维持8%以上水平,增幅在GDP前十大城市中居首,产业结构不断调整升级,科技互联网、现代服务业、高端制造业正成为经济发展的全新着力点,并驱动办公需求转型升级。

其中,成都发展势头最强劲的无疑是消费。作为城市经济增长的第一驱动力,从首店经济到夜间经济,从春盐商圈到交子商圈,成都致力于打造国际消费中心城市,向中国商业第三城的目标不断前行,零售物业存量及品牌渗透率领先非一线城市。

↑Mercedes me成都远洋太古里体验店

一系列关键词,释放了成都的发展重心及机遇。正如仲量联行华西区董事总经理乔裕生评价道,2019年是中国经济与商业地产市场调整转型的一年,内需被提到前所未有的新高度,产业转型与刺激消费成为关键。“展望未来,随着‘成渝地区双城经济圈’的提出,两城的经济、产业、消费、科创、人居等各个方面都将有望迈上新台阶。”乔裕生表示,对成都、重庆商业地产未来发展充满信心。

甲级办公楼净吸纳量排名全国第六

在办公楼市场领域,成都的诸多表现,折射了城市未来的未来空间。

数据显示,2019年成都办公楼供应短暂回落,全年甲乙级办公楼新增供应总计46.2万平方米,处于近八年低位。其中甲级办公楼项目五个,面积近26万平方米。从区位上看,成都城市化进程带动办公楼继续向南向东发展。甲级办公楼新增供应中过半数布局天府新区,例如中交国际中心、中海财富中心。天府新区建设正如火如荼,预计成都第三大核心商务区有望于2022年初见雏形。

↑成都中海国际中心

报告显示,中国经济增速放缓,成都产业转型升级,经济提质增效,巩固成都办公楼需求的基本面。2019年,在中国经济增速放缓的大背景下,成都仍在前三季度实现8.1%的经济增长,高全国1.9个百分点,增速在GDP前十大城市中居首。

办公楼市场行情同样显示出成都经济与产业发展的活力,在全年中国主要城市甲级办公楼新增需求同比均有所下滑的情况下,成都甲级办公楼净吸纳量仍录得25.0万平方米,排名全国第六,领跑多数非一线城市。

尤其是,甲级办公楼平均空置率同比下降1.0个百分点,至年末报22.4%,达到2012年以来最低水平。

“尽管2020年宏观经济存在一定的不确定性,但依然可以看到成都办公楼市场发展的潜力。”仲量联行成都董事总经理谢凌表示,首先是政策,成渝地区双城经济圈向国家战略迈进一步,将引领内陆地区经济发展。其次是对外开放,在蓉落户的世界500强企业已经突破300家,成都正加速从内陆腹地蝶变为开放前沿,成为中国新一轮产业转移的桥头堡。

此外,成都还具备人口红利,尤其在宜居、宜商、宜业方面优势明显,未来越来越多的高端人才将向成都汇集,奠定产业与消费的基础。第四是基建红利,成都机场、高铁及城市地铁高速发展,基建效率在内陆地区首屈一指。伴随地铁成网运营并往区县延伸,新兴商务区的发展也将驶入快车道。

金融业新增需求上升至22.5%。

其实,写字楼市场不仅仅是写字楼,也能显示出城市的一些变化。

比如,成都在金融、科技互联网行业需求保持稳健,大面积成交主导办公需求。

依据仲量联行甲级办公楼成交数据,金融业新增需求占比同比上升6.1个百分点至22.5%。

同时,成都保险及上下游企业新租面积超3.1万平方米,位列金融业之首。科技互联网企业作为成都新经济发展的核心支撑,其需求规模紧随其后,占比21.0%。

成都经济的活力还体现在大规模的新成立企业以及高端人才的引入。2019年前三季度,成都新增市场主体38.6万户,新增注册资本11,263.5亿元,增长11.2%。市场新增主体不断涌现于办公楼市场中,全年新成立企业释放的办公需求占比达21.8%,同比上升6.8个百分点。其中在线教育扩张势头强劲,尤其青睐性价比较高的产业楼宇。

大健康医药行业需求稳步上升。成都致力于打造医药健康产业高地,2019年引入吉利德科学和艾昆纬的西部运营中心、波士顿科学中国区第二总部及创新中心、阿斯利康西部总部等多个项目,并积极推动天府国际生物城、华西坝大健康等医药健康产业功能区错位协同发展。目前医药行业在蓉办公需求正逐步释放,未来可期。

成都市场的另一个发展重点,则是第三方办公。报告显示,以燃烧资本实现快速扩张的红利时期已然结束,市场新租面积仅录得约4.0万平方米,成都二级租赁市场迈入优胜劣汰的存量时期。第三方办公运营商的产业角色不再局限于办公空间的供应商、运营者,未来将更加关注社群营造、房地产科技的发展,并强化“轻资产输出”的可持续发展战略。

但不容忽视的是,“一带一路”战略重塑内陆城市地缘经济优势,产业转移助力成都成为内陆经济中心与开放高地。伴随中国产业结构转型调整,高科技、医药等高附加值战略新兴产业进入快速成长期。一方面,内陆地区龙头城市人才吸引力增强,产业基础不断夯实,招商引资优惠政策极具吸引力。

另一方面,为应对挑战,越来越多的企业将研发、后台或客服中心等职能转移至内陆地区。成都凭借商业环境、人才储备、产业基础及政策吸引力,成为承接这一转移趋势的首选地。

以科技互联网产业为例,2019年成都甲级办公楼TMT企业新成交面积中,近六成来自四川省外。科技类企业从上游到下游可分为三类。

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